Cómo calcular la rentabilidad de alquilar por habitaciones

Alquilar por habitaciones puede generar más ingresos brutos que alquilar el piso completo, pero sumar el precio de las habitaciones no basta para saber si compensa. Para calcular la rentabilidad correctamente entran al menos cinco variables —precio de cada habitación, ocupación real, gastos, rotación y valor del inmueble— más una sexta que suele olvidarse: cuánto cuesta buscar nuevos residentes cuando alguien se marcha antes de lo previsto.

1. Ingreso bruto potencial

Suma las rentas y multiplica por doce. Un piso de cuatro habitaciones a 650 €, 600 €, 575 € y 525 € da 2.350 €/mes × 12 = 28.200 €/año. Ese es el potencial con ocupación total: ni el ingreso real ni el beneficio.

2. Ocupación real

El error más común es asumir el 100 %. Una habitación puede quedar vacía entre una salida y la siguiente entrada. La tasa de ocupación = meses ocupados ÷ meses disponibles × 100 (11 de 12 meses = 91,7 %). Conviene calcularla por habitación:

El potencial era 28.200 €; el ingreso efectivo, 26.550 €. La vacancia ha costado 1.650 € —y aún no hay gastos.

3. Rentabilidad bruta

Rentabilidad bruta = ingresos anuales ÷ valor del inmueble × 100. Con un valor de 350.000 € y 26.550 € de ingresos: 26.550 ÷ 350.000 × 100 = 7,6 %. Sirve para una primera comparación, pero ignora los gastos, así que no debe usarse como única medida.

4. ¿Qué valor del inmueble usar?

• Si vas a comprar: la inversión total (precio + impuestos + gastos de compra + reforma + mobiliario). Mide el rendimiento de todo el capital necesario.
• Si ya eres propietario: tiene sentido usar el valor actual de mercado, por el coste de oportunidad. Un piso comprado hace 20 años por 120.000 € que hoy vale 400.000 € rinde de forma muy distinta según qué base uses. Ten claro qué estás midiendo.

5. Todos los gastos

En alquiler por habitaciones pueden existir: comunidad, IBI, seguro, reparaciones, mantenimiento, internet, electricidad, agua, gas, limpieza, mobiliario y reposiciones, electrodomésticos, gestión profesional y periodos de vacancia. Algunos existirían también alquilando el piso completo; otros aumentan al alquilar por habitaciones.

Resultado: 26.550 − 6.270 = 20.280 € de rendimiento anual antes de impuestos.

6. Rentabilidad neta antes de impuestos

Rentabilidad neta = rendimiento tras gastos ÷ valor del inmueble × 100 → 20.280 ÷ 350.000 × 100 = 5,8 %. La diferencia con la bruta (7,6 %) es enorme: por eso dos anuncios que prometen un “7 %” pueden acabar muy distintos si uno incluye suministros, tiene más rotación o más mantenimiento.

7. La hipoteca: rentabilidad vs cash flow

Separa dos conceptos: la rentabilidad del inmueble (lo que produce el activo) y el cash flow (lo que queda en tu cuenta tras pagar la financiación). Con una hipoteca de 900 €/mes (10.800 €/año), el flujo aproximado sería 20.280 − 10.800 = 9.480 €. Para analizar bien una inversión financiada hay que separar capital e intereses; fiscalmente, la AEAT contempla los intereses (no la cuota completa) entre los gastos deducibles, con requisitos.

8. La amortización fiscal

El resultado económico y el rendimiento que se usa para el IRPF no son lo mismo. La AEAT permite considerar, con requisitos, gastos necesarios y la amortización del inmueble y de los bienes cedidos (por su depreciación efectiva). Así que cash flow, rentabilidad económica y rendimiento fiscal son tres conceptos relacionados pero distintos. Primero calcula ingresos y costes reales; después, su tratamiento fiscal.

Con detalle en Cómo tributa el alquiler por habitaciones.

9. La rotación también cuesta dinero

Rara vez aparece en las calculadoras sencillas. Cada salida implica volver a publicar, responder mensajes, seleccionar, visitas, documentación, limpiar o reparar, gestionar la entrada y asumir días sin renta. Una habitación de 600 € vacía 15 días por cambio cuesta ~300 €; si cambia tres veces al año, 900 € de ingresos perdidos, sin contar el tiempo. La rentabilidad no depende solo de cuánto cobras, sino de cuánto tiempo permanece cada persona.

10. Una buena selección protege la rentabilidad

Alguien puede ser solvente y pagar puntual, pero si su forma de vivir choca constantemente con el resto, aumenta la probabilidad de que algún residente quiera marcharse antes. Y cada salida reactiva el ciclo: habitación vacía → anuncio → candidatos → visitas → selección → nueva entrada. Horarios, orden, ritmo, invitados, vida social, teletrabajo, comunicación o uso de zonas comunes influyen mucho en la estabilidad de una vivienda compartida, y una convivencia más estable ayuda a reducir rotaciones evitables.

11. Cómo ayuda belum a reducir esa incertidumbre

Los portales tradicionales permiten comprobar si alguien está interesado en una habitación, pero dan muy poca información sobre cómo será compartir casa con esa persona. belum introduce esa variable desde el principio: cada residente crea su Huella conversando con Beli sobre su forma de vivir, y cuando alguien se interesa, belum muestra el porcentaje de compatibilidad con quienes ya viven allí. La decisión puede incorporar tres capas:

1. ¿Puede asumir la renta? — solvencia.
2. ¿Le interesa la habitación? — precio, ubicación, características.
3. ¿Encaja con la forma de vivir de la casa? — compatibilidad.

Esa tercera capa es especialmente relevante cuando tu rentabilidad depende de conseguir ocupación estable, no de llenar una habitación cuanto antes. Una habitación ocupada hoy es ingreso; una habitación bien ocupada durante más tiempo es estabilidad —y esa es la parte que belum busca mejorar.

12. El precio más alto no siempre gana

Una habitación a 700 € vacía dos meses rinde 700 × 10 = 7.000 €. La misma a 650 € ocupada todo el año rinde 650 × 12 = 7.800 €: 800 € más al año cobrando menos. La pregunta no es “¿cuál es el precio máximo?”, sino “¿qué combinación de precio, ocupación y estabilidad maximiza el resultado anual?”.

13. Las métricas que conviene seguir

Más que la renta mensual, controla:

1. Ingreso potencial anual — con ocupación completa.
2. Ingreso efectivo anual — lo realmente cobrado.
3. Tasa de ocupación — % del tiempo ocupadas.
4. Rentabilidad neta — rendimiento tras gastos.
5. Rotación — cuántas veces sustituyes residentes.
6. Duración media de estancia — cuántos meses permanece cada residente (indica si tu ocupación es estable).

El coste de vacancia = ingreso potencial − ingreso real. En el ejemplo, 28.200 − 26.550 = 1.650 €, un 5,9 % del potencial: a veces mejorar la ocupación pesa más que subir precios.

Ejemplo completo

En un piso compartido, la rentabilidad no depende únicamente del precio que cobres, sino de cuánto dura cada residente, cuántas veces vuelves a publicar y lo estable que sea la convivencia. Por eso conviene calcular bien los números antes de publicar y, si eliges habitaciones, pensar desde el principio no solo en quién puede pagar, sino en quién va a compartir el hogar.

Publicado por el equipo de belum.