Cómo tributa el alquiler por habitaciones: IRPF y gastos deducibles

Si alquilas una o varias habitaciones, los ingresos deben declararse. Lo importante no es solo cuánto cobras, sino cómo se calcula fiscalmente el rendimiento, qué gastos pueden deducirse y cuándo se aplican reducciones. La lógica básica:

ingresos − gastos deducibles − amortización = rendimiento neto y, cuando corresponde: rendimiento neto − reducción = rendimiento neto reducido

En alquiler por habitaciones hay varios matices que conviene entender.

Cómo tributan los ingresos

Con carácter general, cuando el propietario obtiene ingresos por alquilar un inmueble que no está afecto a una actividad económica, esos ingresos son rendimientos del capital inmobiliario (Agencia Tributaria). Incluye lo percibido por el alquiler y, en su caso, por el mobiliario cedido con él. Si alquilas tres habitaciones por separado, esos importes forman parte de lo que declaras.

El error habitual: declarar como rendimiento todo lo cobrado

Con tres habitaciones a 650 €, 600 € y 550 €, ingresas 1.800 €/mes → 21.600 €/año. Pero eso no significa tributar por 21.600 € como rendimiento neto: antes se descuentan los gastos deducibles que correspondan. La AEAT establece que para calcular el rendimiento neto pueden deducirse los gastos necesarios para obtener los ingresos y las cantidades destinadas a amortización, cuando cumplan los requisitos.

Qué gastos pueden ser deducibles

Entre los conceptos que contempla la AEAT: intereses y determinados gastos de financiación; conservación y reparación; ciertos tributos como el IBI; tasas; seguros; defensa jurídica; y la amortización del inmueble y de determinados bienes cedidos con él. No cualquier gasto es deducible: debe cumplir las condiciones y estar vinculado a la obtención de los ingresos.

Conservación no es lo mismo que mejora

La AEAT considera conservación y reparación, por ejemplo, pintar, reparar instalaciones o sustituir elementos para mantener el uso normal. En cambio, una ampliación o mejora no se deduce como gasto corriente: incrementa el valor del inmueble y se recupera vía amortización. Cambiar una caldera averiada encaja en reparación; transformar la vivienda para añadir una habitación tiene otro tratamiento.

Los intereses de la hipoteca

Los intereses y gastos de financiación de la adquisición o mejora pueden ser deducibles, pero no toda la cuota: la cuota tiene intereses y devolución de principal, y son conceptos distintos. No tomes “cuota × 12” como gasto.

Hay un límite

Los intereses y gastos de financiación, junto con los de reparación y conservación, no pueden superar, en conjunto, el rendimiento íntegro de cada inmueble en el ejercicio. El exceso se compensa en los cuatro años siguientes. Es relevante si haces una reparación importante en los primeros años.

Amortización y periodo alquilado

La amortización refleja la depreciación del inmueble y de bienes cedidos (mobiliario, electrodomésticos…) y reduce el rendimiento sin ser un pago de ese año. Además, los gastos deben corresponder al periodo en que el inmueble estuvo alquilado: si parte del año está vacío, determinados gastos se calculan proporcionalmente. En habitaciones puede ser más complejo (una ocupada, otra vacía, zonas comunes en uso), así que mantén trazabilidad de contratos, fechas de entrada/salida, rentas y gastos.

Y si alquilas solo una parte de tu vivienda mientras vives en el resto, no todos los gastos son íntegramente atribuibles al alquiler: puede ser necesario prorratearlos por superficie, parte cedida, periodo y naturaleza del gasto.

Ejemplo de cálculo

Tres habitaciones, 21.600 € de ingresos anuales. Gastos deducibles del ejemplo:

Rendimiento neto: 21.600 − 8.300 = 13.300 €. Sobre esa cifra se analiza después si corresponde alguna reducción.

La gran pregunta: ¿puedo aplicar la reducción por vivienda?

Con cuidado. La AEAT prevé reducciones sobre el rendimiento neto positivo de determinados alquileres destinados a vivienda habitual. Para contratos desde el 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023), los porcentajes son:

• 50 % — reducción general para arrendamientos de vivienda habitual que cumplen los requisitos.
• 90 % — nuevos contratos en zona de mercado residencial tensionado con rebaja de al menos un 5 % respecto al contrato anterior.
• 70 % — p. ej., vivienda que se incorpora al mercado en zona tensionada alquilada a jóvenes de 18 a 35 años, o vivienda asequible/protegida.
• 60 % — cuando se han hecho actuaciones de rehabilitación en los dos años previos al contrato.

Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 mantienen, con carácter general, la reducción del 60 %.

El matiz clave: no asumas que cualquier habitación permite aplicar estas reducciones automáticamente. La normativa las vincula a vivienda habitual, y —como vimos en la guía legal— el tratamiento del alquiler de habitaciones depende del uso real. Antes de aplicar un 50/60/70/90 %, comprueba que el alquiler cumple los requisitos.

Con la reducción del 50 % sobre 13.300 €, el rendimiento neto reducido sería 6.650 €. No significa “pagar un 50 % menos de impuestos”: se reduce el rendimiento neto positivo que se integra en el IRPF; el tipo efectivo depende del conjunto de rentas del contribuyente.

Importante: la reducción se aplica sobre rendimientos correctamente declarados en autoliquidación antes de que se inicie una comprobación. “No lo declaro y ya lo arreglo si preguntan” no funciona.

Casos particulares

• Temporada: un alquiler temporal no equivale sin más a vivienda habitual. La AEAT señala, por ejemplo, que la reducción de vivienda no se aplica a apartamentos turísticos, porque no satisfacen una necesidad permanente de vivienda.
• Subarriendo: si eres inquilino y subarriendas, lo que obtienes es rendimiento del capital mobiliario (no inmobiliario), y no procede la reducción por vivienda. La participación del propietario en el subarriendo sí es capital inmobiliario, pero tampoco con reducción.
• IVA: un alquiler destinado exclusivamente a vivienda tiene un tratamiento distinto de una actividad con servicios propios de hostelería (limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción…). Si ofreces esos servicios, el tratamiento puede cambiar.
• Suministros: si cobras la renta más una cantidad por suministros, ambos importes y los gastos soportados deben registrarse y tratarse según su naturaleza. Deja claro en el contrato qué incluye la renta, qué se paga aparte y cómo se liquida.

Fiscalidad y rentabilidad no son lo mismo

Tu piso puede producir 25.000 € de ingresos, tener 7.000 € de gastos y 18.000 € de rendimiento económico antes de impuestos, mientras que el rendimiento fiscal incorpora además amortizaciones, límites, periodificaciones y reducciones. Usa dos hojas: la económica (qué dinero entra y sale) y la fiscal (qué rendimiento declaras). Mezclarlas lleva a decisiones equivocadas.

Y guarda documentación durante el año (contratos, recibos, transferencias, fechas, facturas, IBI, pólizas, intereses, mobiliario, amortización): no reconstruyas doce meses en plena campaña de Renta.

Una buena selección también tiene valor económico

Tras contratos y fiscalidad, queda una decisión: quién entra a vivir. La documentación ayuda con la solvencia, pero en una vivienda compartida importan horarios, orden, vida social, teletrabajo, invitados o ruido. Si esos hábitos chocan con el resto del piso, la convivencia se deteriora y aumenta la rotación —y cada rotación tiene un coste. Por eso una gestión rentable no consiste solo en optimizar impuestos o precio, sino en construir un hogar estable.

Ahí belum añade una capa que empieza donde termina la hoja de cálculo: quienes viven en la casa crean su Huella y, cuando aparece un interesado, belum compara y muestra la compatibilidad. Así combinas tres informaciones —fiscal/contractual, económica y de convivencia— en una decisión que afecta a la ocupación y, por tanto, también a los ingresos.

Publicado por el equipo de belum.

Este contenido tiene finalidad informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal para un caso concreto.